親子間で土地を貸借する場合の税務

親子間で土地を貸借する場合の税務についてのご相談が寄せられています。特に権利金や地代を支払わないで貸借する使用貸借のケースや親が借りている土地の底地を取得するケースにおける贈与税との関係についてのご相談が多いようです。今回は、これらのケースを事例に基づいて解説します。

• 注使用貸借では、建物所有者に借地権や転借権が認められませんので、土地所有者が変更となった場合には、土地を利用する権利を主張できない場合があります。特にケース2の場合は、土地の所有者が親族以外となりますので留意する必要があります。

A1.個人間では土地を無償で借りても、贈与税の課税はありません。

借地権利金授受の慣行のある地域において、土地の賃貸借に伴い借地権を設定した場合で、通常の権利金の受渡しが行われない、または通常の地代の授受がある場合は、借地権相当額の贈与があったものとして取り扱われます。

一方、貸主が借主に無償で使用収益させる契約を「使用貸借契約」と言います。本件は子供が親の土地に建物を建築しますが、親子間に権利金の授受はなく地代も無償とするため土地の使用貸借契約となります。使用貸借契約は、個人的な信頼関係にある親子・親族等の間でよく行われる契約で、契約書が作られないことも少なくありません。

土地の使用貸借契約では、たとえ借地権利金授受の慣行のある地域でも、使用貸借による使用権の価額はゼロとして取り扱われるため、借地権は発生しません。したがって、土地を使用できる権利を無償で取得しても贈与税の課税はありません。

また、地代を支払っていても、その額が土地の租税公課（固定資産税、都市計画税）に相当する金額以下の場合には、使用貸借とされます。しかし、地代の授受がない場合であっても、権利金その他、地代に代わるべき経済的利益の授受があるものは使用貸借には該当しません。

なお、将来父親に相続が発生した場合、その土地については借地権が発生していませんので、父親の自用地として評価されることになります。

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A2.「借地権の使用貸借に関する確認書」を税務署長に提出し、使用貸借の事実が確認された場合には贈与税を課税されることはありません。

借地権を有する者（父親）から借地権の目的となっている土地の全部又は一部を使用貸借により借り受けて、その土地の上に建物等を建築した場合には、土地の使用権の価格はQ1.と同様ゼロとして取り扱われ父親が有する借地権の贈与はなかったものとされます。

ただし、「借地権の使用貸借に関する確認書」を税務署長に提出することにより使用貸借の事実が確認されることが前提となります。

「借地権の使用貸借に関する確認書」は借地権者、建物所有者、土地所有者が連名で建物所有者の所在地の所轄税務署長に提出することとされています。
なお、父親の相続が発生した場合には、借地権が贈与されていませんので、借地権を父親の相続財産に含める必要があります。

また、このケースは、地主の承諾を得ることが必要となります。その際地主に対し承諾料の支払いが生ずることがあることにも注意しなければなりません。

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A3.課税されます。ただし、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署長に提出している場合は、借地権者が従来通り借地権を有するため贈与税の課税は行われません。

借地権の目的となっている土地を当該借地権者以外の者が取得し、土地の取得者と借地権者との貸借が使用貸借である場合は、土地の取得者は借地権者より借地権の贈与を受けたものとして取り扱われ、贈与税の課税関係が生じます。

これは地代が支払われなくなったことで、従来の借地権が消滅し、借地権に相当する権利が土地の取得者に帰属することによります。
但し、この場合でも借地権者がその借地権を設定しているものとし、土地の取得者との連名により「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出した場合には、借地権の贈与がなかったものとして取扱われます。

なお、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出した場合には、父親の借地権が存続するため、父親の相続時に、その借地権を相続財産に含めることになります。

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A4.土地に関しては、Q1.の場合と同様に贈与税に対する課税を受けることはありません。但し、贈与した建物の敷地についての相続時の評価方法が、条件により異なりますので注意する必要があります。

一般的な相続対策として、父親が所有する収益物件（建物）を子供に贈与するケースがあります。この方法の利点は、父親の所得の減少（子供への所得の移転）、建物を相続税評価額［固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）］で贈与できることにあります（注1）。贈与後の父親と子供との土地の貸借は使用貸借の形式が一般的ですが、その場合でもQ1.にあるように贈与時の課税はありません。

また、土地の貸借が使用貸借となることから、贈与時と評価時（相続発生時）で賃借人に異動がなければ従来通り貸家建付地［自用地評価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）］で評価することができます（注2）。しかし、賃借人の移動があった場合には、父親が所有する土地の相続時の評価が貸家建付地の評価から自用地の評価となり、評価額がアップします。また、贈与を受けた子供が父親と「生計を一に」していなければ、相続時の「小規模宅地等の相続税の課税価格の特例」（本件不動産業では50％の評価減）が利用できなくなることに注意しなければなりません。

• 注1.賃貸不動産を負担付で贈与した場合（敷金・保証金を引継ぐという意味も含む）は、贈与財産の価格は相続税評価額ではなく時価（通常の引価格）で行わなければなりません。これを回避するためには、負担する債務（敷金・保証金）を現金で贈与すれば相続税評価額で評価することが可能となります。
• 注2.賃借人を不変とするため、親族が経営する管理会社にサブリースする場合もありますが、その管理会社に経営の実態がなく、単に貸家建付地の評価のためだけに利用している場合などは、貸家建付地の評価が否認される可能性があります。

［相談室NEWS ワンポイント情報（2006年3月10日発行）より転載］

内容は執筆当時のままとなっておりますのでご了承ください。

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